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概要 区は、文京区都市マスタープランに示された将来像の実現に向けて、地域の特性を考慮した良好な住環境や街並み景観を形成するために、絶対高さ制限を定める高度地区を指定することを検討しております。指定に当たっての基本的な考え方を示すため、「文京区絶対高さ制限を定める高度地区の指定方針（素案）」を作成しました。 この素案について、区民の皆さんから広くご意見を伺います。ご意見をお寄せください。 意見の募集期間 平成22年10月1日（金）から平成22年11月1日（月）まで 資料の閲覧場所 資料は平成22年10月1日（金）からホームページ上に掲載するとともに、次の場所で閲覧できます。 * 行政情報センター（シビックセンター2階南側） * 区立図書館・図書室（11か所） * 地域活動センター（9か所） * 都市計画部計画調整課（シビックセンター18階南側） いただいたご意見は、整理したうえで公表いたします。 ただし、いただいたご意見に対しては個別の回答はおこないませんので、あらかじめご了承ください。 お問合せ先 〒112-8555 東京都文京区春日1丁目16番21号 文京シビックセンター18階南側 計画調整課都市計画担当 電話番号：03-5803-1239 ファックス：03-5803-1358 １ 指定の背景と経緯 文京区は都心に近接しながらも閑静で比較的良好な住宅地を形成しています。 一方で、近年の建築基準法等の改正や都心回帰傾向の高まりなどにより、区内でも建築物の高層化が進んできました。地域によっては、周辺市街地から過度に高さが突出した建築物が出現し、住環境や景観の保全などをめぐり、近隣住民との問で建築紛争が生じています。 区は、平成16年度に指定容積率が特に大きく異なる2地区について、較差を是正する観点から、絶対高さ制限を定める高度地区を指定しました。建築物の高さを適切に誘導することで、市街地形態の誘導に一定の効果を上げています。 こうした経緯から、区は、改定される都市マスタープランに示された将来像の実現に向けて、様々な施策を展開するとともに、地域の特性を考慮した良好な住環境や街並み景観を形成するため、絶対高さ制限を定める高度地区を指定することとしました。 ２ 絶対高さ制限を定める高度地区の位置づけと指定の目的 絶対高さ制限を定める高度地区は、良好な秩序ある市街地を形成するために、区の全域において必要とされる施策として、また、改定される都市マスタープランに示された「建築物の高さに関する市街地の区分」を実現するための有効な手法として位置づけます。この位置づけを踏まえ、絶対高さ制限を定める高度地区の指定の目的を、次の3点とします。 (1)建築物の高さを適切に誘導し、良好なまち並み景観と秩序ある市街地を形成します。 都市マスタープランに示された「建築物の高さに関する市街地の区分」を実現するためには、現行の建築規制だけでは十分ではありません。そこで、市街地区分を適切に誘導するため、絶対高さ制限を定める高度地区を導入します。 (2)突出した高さの建築を抑制し、近隣紛争の防止を図ります。 建築計画をめぐる近隣紛争の原因のひとつに、周辺から突出した高さの建築物による住環境への影響があげられます。こうした紛争の防止を図るため、絶対高さ制限を定める高度地区を導入します。 (3)建築物の高さを制限することで、良好な住環境を保全します。 区内の市街地の特徴として住居系の用途地域が6割以上を占め都心に近接しながらも閑静で比較的良好な住宅地を形成しており、都市マスタープランでも重要な「文京区の魅力」と捉えています。 この閑静な住宅地に配慮しながら、適切な土地の有効活用を図るとともに、地域の特性に応じた「建築物の高さに関する市街地の区分」を適切に誘導するため、絶対高さ制限を定める高度地区を導入します。 ３ 対象区域 絶対高さ制限を定める高度地区の指定は、原則、区内の全域を対象とします。ただし、次の区域を除きます。 (1)第一種低層住居専用地域 第一種低層住居専用地域は、既に用途地域の都市計画に10mまたは12mの絶対高さ制限が指定されているため、第一種低層住居専用地域は指定対象外とします。 (2)高度利用地区等 都市計画で高度利用を図ることを目的に指定された高度利用地区などは、指定対象外とします。 (3)都市マスタープランに定める都市核の区域 都市マスタープランでは、文京シピックセンター、東京ドームシティ、春日・後楽園駅前地区の一帯を「都市核」として、広域的な都市交流の中心となる地区に位置づけています。 都市核は、文京区の中心的な役割を果たす地区であり、都市機能の集積を図りながら、高い交通利便性を生かし、様々な機能や人々の流れを有機的に連携させ、まちの活力や賑わいなどを生み出していく必要があることから秩序ある市街地形成に十分配慮しながら整備を進めることを前提に、指定対象外とします。
４ 指定方針 (1)都市マスタープランに示された「建築物の高さに関する方針」に基づく高さを指定します。 (2)標準的な建築計画において指定容積率が活用できる高さを指定します。 原則として指定容積率としますが、道路幅員から算定する容積率が指定容積率よりも相当程度小さい場合には、道路幅員による容積率を適用します。 ただし、隣接した区域で高さ制限の数値が著しく異なるニとがないように配慮します。 また、隣接区において、絶対高さ制限を定める高度地区が指定されている場合には、指定に当たり配慮します。 (3)平成16年度に指定した絶対高さ制限を定める高度地区の規制内容は継続します。 絶対高さ制限を定める高度地区が指定されている2地区（本駒込六丁目地区、音羽一丁目地区）については、指定に至った経緯と規制の考え方を踏まえ、現行の規制内容を継続します。 (4)既に指定されている斜線型高度地区については、絶対高さど斜線型の併用型高度地区を指定します。 現在、高度地区が指定されていない区域には、絶対高さを定める高度地区を指定します。 既に指定されている高度地区（斜線型高度地区）は、市街地内での日照や風通しなどの住環境を適切に確保することが主な目的です。そのため、斜線型高度地区制限はそのまま残し、これに絶対高さ制限を加えた併用型高度地区とします。 現在、高度地区が指定されていない商業系の用途地域では、これまで通り土地の高度利用を図る観点から、斜線型高度地区制限は指定せず、絶対高さ制限を定める高度地区を指定します。 ５ 特例の適用 絶対高さ制限を定める高度地区の指定により生じる既存不適格建築物の建て替えや、都市計画に準じた内容の建築計画、周辺環境と調和した土地利用の誘導が可能な大規模敷地における建築計画などに対しては、一定の基準等に適合する場合に、絶対高さ制限について特例を適用します。 (1)既存不適格建築物の建て替えの特例 新たに絶対高さ制限を指定したことにより、既存不適格建築物となった建築物の建て替えについて、一定の基準を満たす場合、現在の高さを上限として建て替えを認めるものとします。 (2)地区計画等の特例 地区計画などによって、別途、都市計画に建築物の高さの最高限度が定められている場合、もしくは今後、新たに建築物の高さの最高限度が定められた場合には、それを絶対高さ制限の数値として読み替えます。 (3)大規模敷地における特例 大規模敷地においては、高層建築物を中央部に配置し、周辺への日影や圧迫感を軽減するなど市街地環境の向上や貢献につながる建築計画が可能となることから、空地の確保や外壁後退などの大規模敷地の特例に関する認定条件を満たす建築計画については絶対高さ制限を一定の範囲で緩和します。本特例の適用に当たっては区長が認定します。 なお、現行の35m及び45m高度地区では、商業地域とその後背地の容積率の較差を是正する観点から、この特例を適用しません。 (4)総合設計による特例 建築基準法第59条の2の許可による建築物は、絶対高さ制限を一定の範囲で緩和します。 なお、現行の35m及び45m高度地区では、商業地域とその後背地の容積率の較差を是正する観点から、この特例を適用しません。 (5)公益上、環境上、文は土地利用上やむを得ない場合の特例 公益上やむを得ないと認められ、周囲の状況により環境上支障がないと認められ、又は土地利用上支障がないと認められる建築計画については、絶対高さ制限を適用しないことができます。 本特例の適用に当たっては、都市計画審議会の同意を得て、区長が許可します。
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